Stichting Het Huurdershuis
Akkerwindestraat 1, kamer 17
6832 CR Arnhem

info@huurdershuis.nl

Wetenswaardigheden

·  De gemeente Hengelo leert ons een belangrijke les (19.10.21)

· Eerste Kamer blokkeert verruiming tijdelijk huurcontract (09.09.21)

·  Nieuwe medewerker (09.09.21)

·  De minister over goed verhuurschap (19.11.20)

·  De Huurcommissie tijdens Corona (23.10.20)

·  Kamerhuur en veiligheid (17.07.20)Update maatregelen corona (24.04.20)

·  Minister: Huurcontracten eenmalig verlengd (16.04.20)

·  Het verhaal van Sylvia en Tess (casus, 30.03.20)

·  Huurverhoging na woningverbetering (23.03.20)

·  Zijn de statuten up-to-date? (10.02.20)

De gemeente Hengelo leert ons een belangrijke les

Proeftuin: van het gas af

Klimaatakkoord, aardgasvrije wijken …. Een aantal Nederlandse gemeenten is geselecteerd om een zogenaamde ‘proeftuin’ te realiseren.
Wat houdt dat in? Deze gemeenten (inmiddels zijn het er 50) maken woningen en andere gebouwen aardgasvrij of maken deze klaar om ze later snel van het gas af te kunnen halen.

Welke gemeenten?

In twee selectieronden (een in 2018 en een in 2020) zijn vijftig gemeenten geselecteerd.
Op de landkaart (foto) zie je de gemeenten die meedoen in geel (2018), blauw (2020) of geel-en-blauw (gemend) ingekleurd.

Je ziet dat ook Arnhem sinds de tweede selectieronde meedoet. Het betreft de wijk Elderveld-Noord.

Hengelo staat op!

Hengelo is een gemeente die sinds de eerste selectieronde in het stadsdeel ‘Nijverheid’ zo’n proeftuin gaat realiseren.
De gemeenteraad van Hengelo is echter opgestaan en weigert deze ‘transitievisie warmte’ aan te nemen zolang er aan een aantal belangrijke afspraken niet is voldaan.

Punten van kritiek

De gemeenteraad stelt dat het niet duidelijk is of aardgasvrije maatregelen woonlastenneutraal kunnen blijven: de kosten van verduurzaming moet voor de bewoners niet leiden tot een stijging van hun vaste lasten. Ook wacht de raad nog op afspraken over compensatie van het rijk voor gemeentelijke uitvoeringslasten.
De raad schrijft dit in een brief aan minister Ollongren (Binnenlandse Zaken). ‘De minister moet eerdere toezeggingen om de woonlastenneutraliteit en de financiële compensatie voor gemeenten te regelen, nu wel waarmaken. En liefst zo spoedig mogelijk. Wij vertrouwen erop dat toezeggingen en afspraken worden nagekomen en dat deze randvoorwaarden spoedig, bij voorkeur voor 1 november, worden ingevuld.’, aldus de gemeenteraad van Hengelo.

Leer van de gemeente Hengelo

Gemeenten ‘uit de eerste selectieronde’ (geel op de kaart) zijn net wat ervaringen verder dan gemeenten zoals Arnhem. Leer van hen: durf kritisch te zijn en sta op voor je stad en je  inwoners.

Eerste Kamer blokkeert verruiming tijdelijk huurcontract

Onlangs behandelde de Eerste Kamer de Woningwet. Deze wet bleek op sommige onderdelen niet in het belang van de huurders. En daar stak de Eerste Kamer een stokje voor.

Wat waren de minpunten voor huurders?
1. Verhuurders zouden huurders na afloop van een eerste tijdelijke huurovereenkomst een tijdelijke verlenging daarvan kunnen voorleggen. De maximale termijn daarvoor is drie jaar.
Op dit moment  is het zo dat een verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst sowieso niet mogelijk is. De termijn van een tijdelijke huurovereenkomst is twee jaar. Na deze twee jaar gaat het tijdelijke huurcontract automatisch over in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Daarbij is er een verschil wanneer het een zelfstandige woonruimte of een niet-zelfstandige woonruimte betreft. Voor zelfstandige woonruimtes geldt een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar en voor niet-zelfstandige woonruimtes is dat vijf jaar.
2. Verhuurders zouden van de huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd een langere opzegtermijn kunnen eisen.
Op dit moment  is het zo dat de opzegtermijn gelijk is aan de betalingstermijn (minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden, ook al is in het huurcontract een andere opzegtermijn bepaald).

Argumenten om deze punten niet te accepteren
De meerderheid van de leden van de Eerste Kamer zag dat deze punten een verslechtering voor de positie van huurders betekenden. Bovendien is de wet die gaat over tijdelijke huurcontracten (Wet Doorstroming Huurmarkt) nog niet beoordeeld op haar resultaten. En dat was wel afgesproken. De minister ging dus eigenlijk voor haar beurt. De Eerste Kamer heeft de wet aangenomen met de nadrukkelijke toezegging van de minister dat zij de wet op een aantal onderdelen aan zal passen.

Uitkomsten
Wat is het uiteindelijke resultaat van de gang door de Eerste Kamer?
De Eerste Kamer heeft een stokje voor bovengenoemde punten gestoken – deze veranderingen gaan dus niet door.

De gewijzigde Woningwet betekent ook:
1. Het ‘opkoopverbod’ voor beleggers is een feit. Grote steden kunnen nu met succes beleggers uit bepaalde woonwijken weren. (Een aantal grote steden is daar al op vooruit gelopen in hun regelgeving).

2. Woningcorporaties krijgen meer mogelijkheden om middenhuurwoningen te bouwen, woningen te verduurzamen en leefbaarheid te verbeteren.
3. Er komt meer ruimte voor lokaal maatwerk.
4. Gemeenten zijn verplicht een woonvisie op te stellen.

Al met al is deze donkere wolk boven de hoofden van veel huurders weggetrokken.

Nieuwe medewerker

Wij hebben ons team versterkt met een nieuwe collega!
Haar naam is Ilse van Veen.
We stellen haar graag aan je voor.

Ministerie over goed verhuurschap

“Gemeenten signaleren excessen op de woningmarkt ten aanzien van onder meer illegaal gebruik van woningen, zoals bij overbewoning en illegale kamerverhuur. Dit gaat vaak gepaard met onredelijk hoge huren en het overtreden van bepalingen uit het huurrecht. In sommige gevallen maken malafide huurders zich schuldig aan het discrimineren van nieuwe huurders in het selectieproces en intimidatie en huisuitzettingen bij klachten over het verhuurgedrag.”

Duidelijke taal van minister Kajsa Ollongren (Binnenlande Zaken en Koninkrijksrelaties) in haar brief aan de Tweede Kamer van afgelopen maandag, 16 november.

Wat doet de minister om dit probleem concreet op te lossen?

Zo ver is het helaas nog niet. Gemeenten geven aan dat zij een wettelijke basis missen waarin zij met “concrete handvatten voor de aanpak van malafide verhuurders” doeltreffend kunnen handelen. Tegelijk zijn de problemen binnen de verschillende gemeenten ook specifiek. Het antwoord mag dan ook maatwerk zijn en geen algemene oplossing (de eenheidsworst). Gemeenten zijn erg geholpen om in de wet een algemeen kader aan te geven waarbinnen zij op maat dit probleem kunnen oplossen.

De minister werkt daarin samen met gemeenten om dit zo goed mogelijk in te richten.

Belangrijk werk; we zijn benieuwd!

Lees de brief aan de kamer : https://bit.ly/3pPNAvZ

De Huurcommissie tijdens Corona

Ook De Huurcommissie, die in huurkwesties onderzoekt, bemiddelt en uitspraak doet, ondervindt serieuze vertragingen als gevolg van de Corona-crisis. Daarmee zijn er tal van huurders die hun probleem niet opgelost zien. En dat terwijl het aantal zaken wat aan
De Huurcommissie wordt voorgelegd is gestegen.

Ook wij zien in de praktijk zaken echt om een oplossing schreeuwen, maar die noodgedwongen moeten wachten, zoals:

• Onopgeloste dak lekkages of badkamerlekkages van de bovenburen waardoor de huurder in de woning eronder vocht- en schimmelplekken heeft;
• Een gevaarlijk gladde galerijvloer, waar niets mee gedaan wordt;
• Situaties waarbij de huurder een verzoek in heeft gediend om de (te hoge) huurprijs te toetsen;
• Inmiddels overschreden termijnen wanneer het gaat om bijvoorbeeld teveel betaalde servicekosten;
• En andere zaken die al van voor de Corona-crisis lopen en niet afgerond kunnen worden.

De Huurcommissie meldt in augustus op haar website dat zij ‘verder werkt aan het mogelijk maken van videozittingen’. Eind augustus is De Huurcommissie ook weer begonnen met onderzoeken in woningen, uiteraard volgens de richtlijnen van het RIVM.

Op 28 september heeft minister Ollongren schriftelijk antwoord gegeven op een aantal vragen uit de Tweede Kamer. Deze zijn hier terug te lezen.

Samenvattend stelt de minister dat De Huurcommissie als gevolg van de Corona-crisis inderdaad zaken niet af heeft kunnen ronden en de werkvoorraad is op gelopen. De Huurcommissie werkt er hard aan om de zittingen te kunnen hervatten: zowel fysiek als online. In de tussentijd heeft de Huurcommissie zich gericht op de voorbereiding van de werkvoorraad voor behandeling op de zitting. Zo kan een inhaalslag gemaakt worden zodra de zittingen hervat worden.
Tegelijk is er geïnvesteerd om de capaciteit van De Huurcommissie te vergroten, wordt er onderzocht hoe de werkprocessen efficiënter (en dus sneller) kunnen en worden de verzoekformulieren klantvriendelijker gemaakt.

De minister verwacht de kamer in oktober verder te informeren over het actieplan wat De Huurcommissie aan het schrijven is.

In het belang van de huurders met serieuze huurkwesties vinden wij dat daar haast bij geboden is!

Kamerhuur en veiligheid

Kamerhuur en veiligheid zijn helaas nog niet in één adem te noemen.

Wij ontvingen een brief van de Stichting KKVV, waarin zij schrijven dat zij graag met Het Huurdershuis en De Huurdersbalie, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en andere partijen de verhuur van panden in heel Nederland op een hoger niveau willen brengen. Zij stellen met hun applicatie ‘Goed-Verhuurderschap’ een belangrijk middel ter beschikking.

Wat is ‘Goed-Verhuurderschap’ eigenlijk?

‘Goed Verhuurderschap’ is een term die voor het ministerie van Binnenlandse Zaken centraal staat in het woonbeleid voor de verhuurmarkt. Gemeenten volgen dit beleid en passen het lokale woonbeleid hierop aan. De overheid en gemeenten gaan steeds meer eisen stellen aan verhuurders en gaan hier ook actief op controleren. 
Een verhuurder dient voortaan aan te tonen dat hij/zij voldoet aan deze eisen van Goed Verhuurderschap.
Het gaat hierbij onder andere over een (brand)veilige woonomgeving, communicatie met huurders & omwonenden en een transparante huursituatie.

Met een goede samenwerking krijgen we nog meer voor elkaar!
Veilig huren is beter wonen.

Update maatregelen corona

Een update in verband met de corona-maatregelen:
Ook na 28 april blijven de richtlijnen vanuit de overheid zoals ze zijn en zijn de maatregelen verlengd.
De enige versoepeling geldt voor kinderen.
U leest de uitgebreide informatie op: https://bit.ly/2Ku0qMN

Het Huurdershuis blijft u dus voorlopig op dezelfde manier van dienst zijn: telefonisch en via email.
Benader ons dus gerust wanneer u een huurvraag hebt!

Minister: verleng huurcontracten eenmalig

Huurders mogen tijdens de coronacrisis niet op straat komen te staan omdat hun huurcontract verloopt. De Tweede Kamer steunt een spoedwet waardoor tijdelijke huurcontracten eenmalig met drie maanden kunnen worden verlengd.

Het gaat om huurcontracten met een einddatum tussen 1 april en 30 juni van dit jaar. Nu kunnen tijdelijke huurcontracten alleen worden omgezet in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Daar wordt nu voor deze periode van drie maanden een uitzondering op gemaakt.

Het volledige artikel is te lezen op: https://nos.nl/l/2330559

Het verhaal van Sylvia en Tess

Familie de Jong
De palliatieve zorg neemt contact met ons op. Tijdens het telefoongesprek vertelt Hanneke op bezorgde toon over haar cliënte Sylvia. Sylvia de Jong, 45 jaar, is ernstig ziek en heeft niet lang meer te leven. Sylvia voelt zich ongerust. Haar naderende dood roept veel zorgen bij haar op. Die zorgen gaan vooral over Tess, haar dochter van bijna 18. Zij zal straks alleen achterblijven. Met de vader van Tess is geen contact, Tess kent hem niet eens. Zij heeft nog wel een oma en een tante, maar die wonen ver weg; in het Zeeuwse Westkapelle en op Vlieland. Sylvia weet dat ze, hoe moeilijk ook, het leven moet loslaten. Maar Tess kan ze niet loslaten. Al helemaal niet na het bericht van de verhuurder.
 

Huurzorgen
Sylvia en Tess wonen al 15 jaar in dezelfde huurwoning aan de rand van het centrum. Sylvia heeft contact met de corporatie opgenomen om de situatie uit te leggen. Wat kunnen zij doen wanneer Sylvia is overleden en er dan dus geen huurcontract meer met haar bestaat? Wat gaat dat voor Tess betekenen? De brief met daarin het antwoord zorgt voor stress. Er staat dat de woning na Sylvia’s overlijden weer aan de corporatie toevalt. Wat betekent dat? Na het beëindigen van het huurcontract door overlijden, mag Tess volgens de wet nog maar een half jaar in de woning blijven wonen. Daarna zou ze op kamers kunnen gaan wonen. Na een telefoontje naar de corporatie klinkt er nog een andere mogelijkheid: Tess kan, tijdelijk voor de duur van een 1 jaar, op haar naam de woning verder huren. Bij de overgang van de ene naar de ander huurder, en dat is hier het geval, kan de corporatie een huurverhoging toepassen. En dat wil ze ook doen; de huur zal van 450 euro verhoogd worden naar 650 euro. Dit is echter ook geen oplossing want Tess kan deze hoge huur met haar wezen-uitkering nooit betalen. Sylvia bespreekt haar zorgen met Hanneke van de palliatieve zorg en de wijkcoach. En dat leidt tot het telefoontje naar De Huurdersbalie.

De Huurdersbalie
De medewerker van De Huurdersbalie schrikt van dit bericht. Juridisch klopt het wat de verhuurder heeft aangegeven. Maar als het aan haar ligt, wordt er beter voor Tess en Sylvia gezorgd. Ze gaat op huisbezoek. Daar bespreken zij wat dit voor Tess betekent. En dat is nogal wat. Tess zal straks, in een periode van intense rouw, twee keer haar thuis kwijt zijn: haar moeder en haar plek. Dat is te zwaar. Al helemaal voor zulke jonge schouders. Ook voor Sylvia is dit erg zwaar: zo kan zij Tess niet achterlaten …

In gesprek
De medewerker van De Huurdersbalie kan met de informatie die zij heeft in actie komen en organiseert een gesprek met de manager van corporatie. Tess en Hanneke zijn daar ook bij, net als de tante die uit Vlieland overkomt. Het is een erg emotioneel gesprek. Wat kan de verhuurder betekenen voor deze kwetsbare huurders?

Resultaat
Alle betrokkenen hebben hun zorgen goed voor het voetlicht kunnen brengen. De manager van de corporatie heeft het begrepen. Hij neemt, weliswaar met hoge uitzondering, een wijs besluit: Tess mag na het overlijden van haar moeder nog vier jaar, de tijd die haar studie zal duren, in de woning blijven wonen. De huurprijs wordt zelfs iets verlaagd, naar 420 euro, zodat Tess met de huurtoeslag die ze dan krijgt, de woning kan betalen. Voor Tess en Sylvia is dit een enorme opluchting en moeder kan uiteindelijk in rust overlijden. Voor Tess breekt een zwarte periode aan. Maar wel een op haar vertrouwde plek. 

Menu